沥滘：请叫我海珠湾！旧改、楼市春天要来？
备受关注的海珠创新湾（沥滘片区）城市设计及控制性详细规划最终获得通过！
规划都定了，一直让人惦记着的沥滘旧改春天也要来了吗？
△控规征询意见图
根据规划，整个海珠创新湾西起洲头咀公园，东接琶洲地区东部，紧邻生物岛和大学城。
△海珠创新湾效果图
沥滘片区位于海珠创新湾中段，并拥有5公里的珠江岸线。
总用地面积8.07平方公里，建设用地6.84平方公里，比6.19平方公里的珠江新城还要大。
该片区北至海珠湿地，西至大干围，东达华南快速路，南侧以海珠区行政边界为界，主要涉及南洲、华洲、瑞宝3个街道。海珠区最大的城中村，沥滘村就在其中。
这个区域的优势已经一目了然：广州中轴线南端、临江的风水宝地。
同时，存在的问题则是交通配套的不足和大量尚未改造的旧村。
目前经过该片区的既有、在建地铁线路有4条，但只有沥滘一个地铁站（三号线、广佛线）。
△三号线沥滘站
区内800米轨道站点覆盖率只有27%，而珠江新城是100%。
最新控规提出，待区域交通规划稳定后轨道交通线路会增加，将有两座枢纽站点。
会是传说中的地铁十九、二十号线在这里经过并设站吗？
此外，片区新增三条过江隧道及水上轮渡，联系番禺洛溪。
根据规划图，小编大胆推测，三条隧道自西向东分别接入沥滘片区的瑞宝路、沥滘路、南洲路，洛溪方面的接口目前则为待改造的城中村。
片区内的沥滘村改造酝酿多年，关注度最高。
本次规划提出，沥滘村改造将根据历史审批情况与城中村更新改造方案，采取全面改造模式。
改造后可释放建设用地144.87万㎡。其中，40%用地用作道路建设、公园绿地等；16%用地用作公服建设，包括8所学校及一处综合医院。
也就是说，除去上述部分，还将有约64万㎡的建设用地。
△沥滘村现状
早在2012年2月，海珠区在香港举行2012年新春恳谈会暨招商项目签约仪式。珠光集团以23.8亿美元签下海珠区最大的旧改项目——沥滘村。
注意一下，这个金额是美元，相当于人民币约166.6亿元。
实际上，从2011年7月，沥滘村的改造工作就进入启动阶段。
据当时的报道称，沥滘村将采用与在它之前的猎德、杨箕等旧村改造“招拍挂”不同的形式。
预计将花5年时间，采取分期、滚动开发的方式对全村（面积达439万㎡）进行改造。
但实际上，沥滘村的改造却没有预期中的顺利。
△沥滘村牌坊
七年多的时间过去了，沥滘村还是原来那个沥滘村，变化不大。
直至今年5月，项目终于取得阶段性成果，旧改方案表决率过八。
△沥滘旧村改造官微截图
发展商为了鼓励村民积极投票，只要参加表决，就奖励两万元！
△沥滘旧村改造官微截图
受沥滘村影响到进程的还有地铁广佛线沥滘站的建设。
广佛线魁奇路至西塱段在2010年11月开通以后，剩余的西塱至沥滘段由于沥滘站用地征地进展缓慢导致车站无法进场施工，全线通车计划受阻。
直到今年年底，受影响的最后一段终于将建成开通。
△2016年进场施工的广佛线沥滘站。来源：广佛地铁
旧村改造何时会真正启动？海珠创新湾的最新规划出炉以后，进程会否加快？备受关注。
目前，海珠创新湾（沥滘片区）范围内没有在售一手住宅项目，周边二手住宅主要有时代廊桥、罗马家园、珠江御景湾等。
与沥滘村一路之隔的时代廊桥放盘价约3.8万元/㎡。而紧挨着沥滘村，并距离地铁沥滘站约500米的罗马家园，以及一线江景盘珠江御景湾，放盘价都在4万元/㎡左右。
受周边存在城中村的影响，虽然也是市中心，附近也有地铁，但二手房价比海珠区相同素质的楼盘低。
△罗马家园
还记得吗？该片区还蛰伏了一个前广州“地王”。
越秀地产2013年5月以3.46万元/㎡拿下的南洲路1026号地块。
该项目2014年出过一次规划后就再也没有动静了。
直到今年7月最新规划方案获批，也就是说此前5年地块一直在“晒太阳”。
有市场人士预测，如果项目在今年入市，售价或许去到7万-8万元/㎡。
△项目最新规划图
从目前的楼价看，“地王”套路已经成功，一旦沥滘旧改提速，海珠区的新豪宅板块会在此诞生吗？
这还需要时间去验证。
旧村38处文化遗产要原址保护
“未有河南 先有沥滘”，沥滘是一条有900多年历史的旧村。
在广州方言中，沥指“珠江下游河流汊道”；滘指“分支的河道”。两字一组合，便有了沥滘。
可以想象原来这里就是一片岭南水乡的风貌。
沥滘村内现有不可移动文化遗产共38处，文物12处，将全部采取原址保护的形式保留。
以传统和现代融合发展为原则，塑造岭南水乡与现代轴线古今交融的城市风貌，保护传统岭南村落，依托其历史文化特质，重塑以历史文化观光、文化创意、特色商业为主的约20公顷品质化“U”型慢行街区。
采写 by 花木蓝 小谷
编辑 by 小谷
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